本文摘要：在严苛的楼市调控政策以及银根放宽的背景下，影响房价的仅次于因素房贷及房贷利率，转入了严控期，放宽情况可谓史上最严。

在严苛的楼市调控政策以及银根放宽的背景下，影响房价的仅次于因素房贷及房贷利率，转入了严控期，放宽情况可谓史上最严。参照中国报告网公布的《2017-2022年中国房贷市场经销调研及十三五投资决策分析报告》逾20城经常出现首套房贷利率下潜 或加快楼市降温本报记者 张晓玲 实 精研 生 黄昱 深圳、广州报导在严苛的楼市调控政策以及银根放宽的背景下，影响房价的仅次于因素房贷及房贷利率，转入了严控期，放宽情况可谓史上最严。21世纪经济报导调查表明，当前热点城市房贷不仅借贷时间广泛缩短，房贷利率特别是在是首套房贷利率也显著下潜，不少城市某种程度是中止房贷利率优惠，而且在基准利率4.9%的基础上还有所下潜。

在房贷利率变化背后，是楼市调控和货币、信贷政策联合起到的结果。历史数据表明，房贷利率的变化与房价不存在着密切关系。近十年的数据可见，不论是房价，还是住宅成交价面积，都和个人住房贷款利率呈圆形负相关；随着调控步入深水区和多重起到的变换，预计未来房价将更进一步断裂。

不可避免的下潜在经历二套房利率广泛下潜后，一线城市和热点二线城市的首套房利率也下潜显著。调查表明，目前还包括北京、上海、广州等大部分城市在内，今年内都多次放宽了房贷政策，部分银行将首套房贷利率下潜10%，甚至20%。热点一二线城市均列其中。

数据表明，6月份北上广浅首套房平均值利率产于在4.80%-4.97%的区间范围内，北京首套房平均值利率超过4.97%，多达基准利率。据记者不几乎统计资料，7月经常出现首套房利率下潜现象的城市共计20个，还包括四大一线城市和部分二线城市，如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。

芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提高5%-10%平均。以这轮最先开始调控的深圳为事例，工行、招行、星展银行、农行、交通银行等大行皆已中止首套房贷利率优惠优惠，继续执行基准利率；兴业、民生银行等首套房贷款利率则下潜10%。

在调控尤为严苛的北京，6月开始获取首套房优惠利率的银行数骤减至2家，分别为汇丰银行和花旗银行，大多数银行已中止优惠优惠，部分银行首套利率继续执行基准下潜5%-10%。在融360监测的广州23家银行中，首套房贷利率则最低下潜20%。从商业银行方面来看，在社会无风险利率大大下降的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力突显，这也被迫商业银行提升利率。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进则指出，房贷利率提升或者变长贷款审核周期等，与商业银行流动性以及必须管控房贷风险等有关。融360数据表明，目前全国超强八成的银行无首套房利率优惠，多达32家银行继续执行基准利率下潜，为基准利率的1.05至1.2倍平均。一家二线城市的商业银行个贷部工作人员透漏，为了抢夺短缺的房贷额度，谋求尽早借贷，有些新盘开发商主动不会拒绝合作银行下调房贷利率；银行为了利润当然不愿拒绝接受更高利率，特别是在是基准下潜后，这些楼盘的购房者就能优先获得借贷；而有刚性购房市场需求的人，也不得不拒绝接受了这个条件。中原地产首席分析师张大伟回应，房贷利率转入历史最严时期。

“首套房贷款经常出现基准利率下潜，这种情况完全不曾有过。”从近十年的楼市调控来看，首套房贷利率的变化在7折至基准之间，很少经常出现下潜多达基准利率的情况，而此轮调控以来下潜更加多。不过，虽然放宽幅度可谓最严，但当前的首套房贷利率绝对值仍然正处于近十年来的比较低位，目前还将近5%。

据易居研究院报告数据，历史上也曾经常出现过房贷利率下降的情况，比如2009年6月份至2011年、2012年9月份至2014年三季度，分别在2012年初和2014年中超过高点，大约为7.5%和7%。不过这两个数据包括二套房债数据，为央行个人房贷月平均值权重利率，有些偏高；在该数据产生的时间段内，首套房贷基准利率分别为7.05%、6.55%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这轮房贷利率下降始自2016年四季度，至今仍维持着下降趋势。

考虑到政府会放开对楼市的调控，并且短期内银根将持续放宽，金融去杠杆仍然将之后，易居研究院报告指出，个人房贷利率还将持续上升，今年11月有可能超过5.1%左右，预计从本轮房贷利率开始下跌的2016年底算数起，持续上升时间将超过一年左右，下降0.6个百分点。房贷利率影响房价历史地看，此轮房贷利率下降的原因，与2009年6月份至2011年间的利率下降原因有所不同，而与2012年9月份至2014年三季度的下降更加相似，都不存在楼市调控和流动性因素。杨红旭指出，出租汽车禁售限售等政策主导楼市的阶段早已过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将沦为热点城市楼市降温的主导性因素。分析历史数据找到，前两轮房贷利率下降区间内，都经常出现了房价和房屋成交价面积的上升，呈现出负相关关系。

事实上，“与房贷利率伴而来的一系列楼市调控政策，它们联合包含了一套‘组合拳’，对房价和房屋成交价面积产生了影响”，杨红旭指出。在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月，下降0.58个百分点，房价之后经常出现了暴跌。考虑到本轮房贷利率的快速增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似于，以及当前全国一二线和部分三线城市面对的房地产调控强度，早已全面多达2011年和2014年，杨红旭指出，热点城市的楼市将沿袭最近开始的降温趋势，并于11月前后经常出现房价负增长，其上行时间将比2014年更长。

此外，房贷利率的下降提升了购房者月可供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性，减少购房杠杆率。易居研究院数据表明，全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始较慢下降，2016年四季度创下历史最高值，超过46.4%，2017年一季度，该指标小幅下降至46.8%，二季度回升至43.9%。多位业内人士指出，房地产信贷持续趋紧，当前全国个人购房杠杆早已步入上行地下通道，预计下半年个人房贷余额同比增长速度将更进一步上升。

值得注意的是，购房杠杆率也与房价走势密切相关。通过较为2008年至2017年全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势找到，房价与居民杠杆率总体呈现出于是以涉及关系，杠杆率越高，房价上涨得越慢；反之亦然。2017年3月份，一部分三四线城市实施调控之后，2季度居民杠杆率显著回升，房价涨幅也显著上升；下半年来看，随着叛杠杆的前进，全国房价涨幅还将之后回升，甚至经常出现环比暴跌。贤迈进认为，个人住房按揭贷款包括两个层面，首付/贷款比例和房贷利率，一般而言首付比例即杠杆率的影响比利率调整更大一点。

当首付提升一成、二成，不会大大增加购房者的资金成本，而利率变动更加多影响的是月可供成本；但是往往两者的调整也完全是实时的，它们联合影响购房成本，也带给房地产量价关系的变化。一线城市房价同比涨幅已开始回升。据国家统计局公布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一二线城市房价同比涨幅倒数回升。其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均值涨幅皆倒数9个月回升；而6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均值分别上升0.1%和0.2%。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟辨别，当M2增幅高于10%时，2-3个季度后，也就是春节前后新房房价将不会有一轮明显的暴跌。在严苛的楼市调控政策以及银根放宽的背景下，影响房价的仅次于因素房贷及房贷利率，转入了严控期，放宽情况可谓史上最严。

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